Hvorfor kutt i frimerkeskatt kan skade boligkjøpere

«I DAG kutter jeg stempelavgiften for millioner av boligkjøpere,» galet George Osborne, finansministeren, 3. desember da han kunngjorde reformer av stempelavgiften, en skatt på kjøp av eiendom. Likevel er det skjult i prognosene til Office for Budget Responsibility (OBR) en antakelse som innebærer at de fleste boligkjøpere vil bli dårligere stilt av skattekuttet. For hvert prosentpoengsreduksjon i skatten antar OBR at boligprisene vil stige med 1,4 %, noe som gir kjøperne en større totalregning.

Ved første øyekast virker dette rart. Økonomi antyder at følsomheten til kjøpere og selgere for endringer i prisen - "priselastisitet", i sjargongen - påvirker hvem som ender opp med å betale mest for "transaksjonsskatter" som stempelavgift. Boligtilbudet er ikke veldig prisfølsomt: det er vanskelig å bygge boliger raskt for å dra nytte av en prisøkning. Det betyr, i følge økonomisk resonnement, at hvis stempelavgiften kuttes, vil du forvente at prisene vil stige og selgerne kommer til mer fordel enn kjøperne.

Det økonomer imidlertid ikke ville forventet, er at kjøpere ville ende opp absolutt dårligere. Så hvorfor sitter kjøpere igjen med en større totalregning? Boliglån er nøkkelen til å løse mysteriet. De fleste kjøpere er det økonomer kaller «kredittbegrensede». Hva de kan sprute ut på et nytt sted er begrenset av hva de kan låne. Og beløpet de kan låne avhenger delvis av hvor mye kontanter de kan sette ned som innskudd.

Stempelavgift - en regning som må betales umiddelbart ved kjøp av eiendom - tapper pengene. Når det kuttes, kan kjøpere sette ned høyere innskudd og låne mer. Som et resultat øker etterspørselen, og presser opp prisen nok til å mer enn oppveie fordelen med skattekuttet.

Hvis OBR er rett, kjøpere av en eiendom som koster￡300,000 før endringen i stempelavgiften står overfor￡4,000 mindre skatt, men en pris￡5.600 høyere. Kjøpere som ikke tidligere var i markedet, men som nå har råd til et depositum, vil tjene på det, men denne gruppen er liten. Hovedvinnerne er boligeiere, som nyter godt av høyere boligpriser.

Det er en parallell med regjeringens flaggskipinngrep i boligmarkedet: Hjelp til å kjøpe. Denne ordningen tar sikte på å hjelpe kjøpere som ikke har råd til innskudd ved å gi dem statlige lån. Men den største effekten er å øke etterspørselen og dermed prisene. Huseiere vinner stadig på regjeringens politikk.